Nhà cho khách nước ngoài thuê dài hạn không cần sang, nhưng cần an toàn và vận hành trơn tru: hệ thống điện có thiết bị chống giật, đầu báo khói và bình chữa cháy, nước nóng ổn định, bếp dùng được hằng ngày, internet mạnh, cửa sổ và ban công có lối thoát, cùng một bộ hướng dẫn sử dụng song ngữ. Đây cũng là những thứ công ty bảo lãnh của khách thường kiểm trước khi duyệt hợp đồng.
Phần dưới đi từ phần không nhìn thấy (điện, nước, phòng cháy) tới phần nhìn thấy (bếp, nội thất, không gian làm việc), rồi tới vị trí và khu ở. Không có công thức chung cho mọi khách: một gia đình có con nhỏ, một người làm việc từ xa và một kỹ sư đi ca ở khu công nghiệp cần những ngôi nhà khác nhau. Điều chủ nhà nên tránh là đoán nhu cầu theo quốc tịch; hãy hỏi khách cụ thể họ sống thế nào.
An toàn điện: phần không nhìn thấy nhưng quan trọng nhất
Thiết bị chống giật cho các mạch ướt. Phòng tắm, bếp, khu giặt nên có cầu dao chống dòng rò. Máy nước nóng nên là loại có chống giật và được nối đất đúng cách. Đây là câu hỏi đầu tiên của nhiều công ty khi kiểm nhà cho nhân viên.
Tủ điện có nhãn từng mạch. Ghi bằng hai thứ tiếng mạch nào cấp cho phòng nào. Khi mất điện một phòng, khách tự xử lý được, không phải gọi chủ nhà lúc nửa đêm.
Ổ cắm đủ và đúng chuẩn. Khách nước ngoài mang theo nhiều thiết bị dùng phích khác chuẩn. Ổ cắm đa năng chất lượng tốt, đặt đủ chỗ, giảm việc khách nối chồng nhiều ổ kéo dài, nguồn gây chập cháy hay gặp.
Dây điện cũ và máy lạnh. Nhà cũ dùng dây tiết diện nhỏ, nay chạy ba bốn máy lạnh cùng lúc dễ quá tải. Nhờ thợ có chuyên môn kiểm tra trước khi cho thuê, thay dây và cầu dao nếu cần, vệ sinh máy lạnh định kỳ.
Đèn và công tắc. Đèn hành lang, cầu thang, cửa ra vào nên đủ sáng ban đêm. Một bậc cầu thang tối là một nguy cơ té ngã với người chưa quen nhà.
Phòng cháy và lối thoát
Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024 đặt nghĩa vụ phòng cháy với mọi chủ hộ gia đình, và với nhà ở kết hợp kinh doanh, cho thuê thì yêu cầu càng chặt hơn. Quy định chi tiết thay đổi theo loại nhà và quy mô; chủ nhà nên hỏi công an cấp xã hoặc lực lượng phòng cháy địa phương khi không chắc nhà mình thuộc nhóm nào.
Với một căn nhà cho thuê dài hạn, những trang bị tối thiểu nên có là đầu báo khói ở hành lang và gần bếp, bình chữa cháy loại phù hợp đặt ở chỗ dễ lấy, và một lối thoát thứ hai ngoài cửa chính. Nhà phố nhiều tầng ở thành phố thường lắp khung sắt bảo vệ ban công, cửa sổ kín; chủ nhà nên làm ít nhất một ô có thể mở từ bên trong mà không cần chìa, đặt ở tầng có phòng ngủ.
Bếp gas cần van an toàn, ống dẫn còn hạn, bình đặt nơi thoáng. Nếu có thể, bếp từ là lựa chọn an toàn hơn cho khách chưa quen bếp gas kiểu Việt Nam. Cuối cùng, một tờ hướng dẫn song ngữ dán gần cửa: vị trí bình chữa cháy, cầu dao tổng, van gas, lối thoát, và các số khẩn cấp 114, 115, 113 kèm một câu tiếng Việt ghi địa chỉ nhà để đọc khi gọi.
Bếp, nước, internet: kiểm từng hạng mục
Đây là những thứ khách dùng hằng ngày và phàn nàn nhiều nhất nếu chúng trục trặc. Chủ nhà nên tự sống thử một ngày trong căn nhà trước khi cho thuê.
| Hạng mục | Khách thường hỏi | Chủ nhà nên kiểm |
|---|---|---|
| Nước nóng | Có đủ nóng cho hai người tắm liên tiếp không | Dung tích bình, thời gian làm nóng, có chống giật |
| Áp lực nước | Vòi sen tầng trên có yếu không | Có máy bơm tăng áp, bồn chứa đủ cho những ngày cắt nước |
| Nước uống | Có lọc nước không | Máy lọc tại vòi bếp hoặc chỗ đặt bình nước, cách thay lõi lọc |
| Bếp | Có lò nướng, máy rửa bát không | Tối thiểu bếp hai vùng nấu, máy hút mùi chạy tốt, tủ lạnh đủ lớn |
| Giặt sấy | Có máy sấy không, phơi ở đâu | Máy giặt chạy tốt, chỗ phơi có mái, hoặc máy sấy nếu nhà không có chỗ phơi |
| Internet | Có đủ mạnh cho họp trực tuyến không | Đo tốc độ ở từng phòng, bộ phát sóng phụ cho nhà nhiều tầng |
| Chống thấm | Mùa mưa có dột, có ngập không | Kiểm trần, tường, chân tường sau mưa lớn; hỏi hàng xóm về ngập |
Với khách làm việc từ xa, internet và một góc làm việc yên tĩnh có bàn ghế phù hợp nhiều khi quan trọng hơn diện tích phòng khách. Hỏi khách điều này trước khi mua nội thất.
Nội thất: đủ dùng, dễ thay, dễ ghi biên bản
Có hai kiểu cho thuê: nhà đầy đủ nội thất, khách xách vali vào ở; và nhà cơ bản, chỉ có bếp, tủ âm tường, máy lạnh, khách tự mua đồ. Khách đến theo hợp đồng một hai năm, đặc biệt là người mới sang, thường chọn kiểu đầy đủ. Gia đình định ở lâu, có đồ chuyển từ nước ngoài sang, có thể thích nhà cơ bản.
Với nhà đầy đủ nội thất, nguyên tắc là chọn đồ bền, dễ vệ sinh, dễ thay một món mà không phải thay cả bộ. Nệm, gối là đồ nên thay mới cho mỗi khách. Rèm cản sáng ở phòng ngủ là chi tiết nhỏ mà khách làm ca đêm hay khách có con nhỏ đánh giá cao. Tủ quần áo đủ sâu cho móc áo cỡ lớn, giường đủ dài, ghế sofa đủ chắc là những thứ khách thường nhắc khi xem nhà.
Mỗi món đồ nên có trong danh mục biên bản bàn giao, kèm ảnh, tình trạng, năm mua nếu biết. Danh mục chi tiết giúp phân biệt hao mòn tự nhiên với hư hỏng khi trả nhà. Nếu khách muốn mang đồ riêng vào và chuyển bớt đồ của chủ đi, ghi việc này vào phụ lục, kể cả đồ được cất ở đâu, để khi trả nhà hai bên biết đồ nào là của ai.
Vị trí và khu ở: điều khách thực sự cân nhắc
Người nước ngoài sống ở Việt Nam không tụ ở một kiểu khu. Ở TP.HCM có các phường ven sông phía đông và các khu đô thị mới phía nam; ở Hà Nội có các khu quanh hồ Tây và các khu đô thị mới phía tây; ở Đà Nẵng là dải ven biển; ở Đồng Nai, Bắc Ninh, phía bắc TP.HCM (vùng Bình Dương cũ) là quanh các khu công nghiệp. Khách chọn khu theo ba yếu tố chính: thời gian đi tới chỗ làm, chỗ học của con, và môi trường sống hằng ngày như chợ, siêu thị, chỗ đi bộ, phòng khám.
Chủ nhà ở khu đông người nước ngoài có lợi thế là khách dễ tìm đến, nhưng cũng cạnh tranh với nhiều căn khác, nên chất lượng vận hành là thứ phân biệt. Chủ nhà ở khu thuần Việt có thể đón những khách muốn sống gần đời sống địa phương, gần vợ chồng người Việt, hay làm việc ở một cơ sở gần đó. Với khách này, sự chu đáo trong việc giới thiệu xóm, chợ, đường đi quan trọng hơn trang thiết bị.
Khi giới thiệu nhà, mô tả vị trí bằng thông tin thật: khoảng cách đi bộ tới chợ, đường ra khu công nghiệp vào giờ cao điểm, mức ồn ban đêm, hẻm có vào được ô tô không, có ngập khi triều cường hay mưa lớn không. Một mô tả thật giúp chủ nhà có khách phù hợp và ở lâu, thay vì khách dọn đi sau ba tháng vì thấy không như kỳ vọng.
Danh sách kiểm tra trước khi đăng cho thuê
Trước khi chụp ảnh và đăng tin, đi một vòng nhà với danh sách dưới đây. Mỗi điểm chưa đạt là một câu hỏi khó khách sẽ đặt ra lúc xem nhà.
- Thợ có chuyên môn đã kiểm tra hệ thống điện, cầu dao chống dòng rò, nối đất máy nước nóng.
- Đầu báo khói, bình chữa cháy đã lắp; có ít nhất một lối thoát phụ mở được từ bên trong.
- Máy lạnh, máy nước nóng, máy giặt, tủ lạnh đã được vệ sinh, chạy thử.
- Không có chỗ dột, thấm, mốc; cửa đóng kín, khoá chắc, đã thay lõi khoá sau khách cũ.
- Internet đã đo tốc độ ở từng phòng.
- Bộ hướng dẫn song ngữ: thiết bị, rác, giờ yên tĩnh, đầu mối liên hệ, số khẩn cấp.
- Giấy tờ nhà, nội quy toà nhà hoặc khu dân cư, mẫu hợp đồng, mẫu biên bản bàn giao đã sẵn.
- Đã hỏi công an cấp xã về cách khai báo tạm trú cho khách nước ngoài tại địa chỉ này.
Danh sách này không làm nhà đắt hơn, nhưng làm chủ nhà ít phải sửa chữa khẩn cấp giữa hợp đồng, và là thứ chủ nhà có thể đưa cho công ty của khách khi họ hỏi về an toàn.
Bảo trì trong thời gian thuê: lịch định kỳ và sửa chữa khẩn
Chuẩn bị nhà không dừng ở ngày giao chìa khoá. Một hợp đồng hai năm sẽ đi qua hai mùa mưa, hai mùa nóng, vài lần máy lạnh cần vệ sinh, lõi lọc nước cần thay, máy nước nóng cần kiểm tra. Chủ nhà nên lập một lịch bảo trì đơn giản: vệ sinh máy lạnh theo mùa, kiểm tra mái và máng xối trước mùa mưa, thay lõi lọc theo hướng dẫn nhà sản xuất, thử đầu báo khói và kiểm tra hạn bình chữa cháy mỗi năm. Báo lịch cho khách từ đầu để khách sắp xếp giờ ở nhà.
Với sửa chữa khẩn như mất điện toàn nhà, vỡ ống nước, khoá hỏng không vào được nhà, khách cần biết gọi ai và chủ nhà phản hồi trong bao lâu. Nhiều chủ nhà có sẵn một thợ điện nước quen, đồng ý cho khách gọi trực tiếp trong trường hợp khẩn và chủ nhà thanh toán sau. Thoả thuận này nên ghi trong hợp đồng: việc nào khách được tự gọi thợ, mức chi phí nào khách được ứng trước rồi trừ vào tiền thuê, việc nào bắt buộc hỏi chủ nhà.
Mỗi lần vào nhà để bảo trì, chủ nhà nên báo trước, hẹn giờ phù hợp, và có mặt hoặc có người được khách tin cậy có mặt. Căn nhà là tài sản của chủ nhưng đang là chỗ ở của khách. Sự tôn trọng này là một phần lớn lý do khách gia hạn hợp đồng thay vì tìm nhà khác khi hết hạn.
Câu hỏi thường gặp
Có nên để nhà trống hoàn toàn để khách tự mua nội thất không?
Tuỳ đối tượng khách. Khách mới sang với hợp đồng một hai năm thường cần nhà đầy đủ nội thất; gia đình định ở lâu và có đồ riêng thì thích nhà cơ bản. Chủ nhà có thể chọn mức trung gian: đủ đồ lớn như giường, tủ, sofa, bàn ăn, để khách tự thêm đồ nhỏ.
Công ty của khách gửi danh sách kiểm tra an toàn rất dài thì chủ nhà có phải đáp ứng hết không?
Không bắt buộc theo luật, nhưng đó là điều kiện để công ty duyệt hợp đồng. Đọc từng mục, đáp ứng những mục hợp lý về an toàn, thương lượng những mục tốn kém hay không phù hợp với kiểu nhà. Nhiều mục chỉ cần một tờ xác nhận của thợ đã kiểm tra.
Nhà phố trong hẻm nhỏ có cho người nước ngoài thuê được không?
Được, nhiều khách thích sống trong hẻm vì yên và gần đời sống địa phương. Chủ nhà cần nói rõ hẻm có vào được ô tô không, cứu hoả có tiếp cận được không, chỗ để xe, và giới thiệu khách với hàng xóm, tổ trưởng tổ dân phố.
Có cần mua bảo hiểm cháy nổ cho nhà cho thuê không?
Luật về phòng cháy quy định bảo hiểm cháy nổ bắt buộc với một số loại cơ sở; nhà ở riêng cho thuê dài hạn có thuộc diện bắt buộc hay không tuỳ quy định hiện hành và quy mô. Ngay cả khi không bắt buộc, bảo hiểm tài sản là cách chủ nhà tự bảo vệ trước rủi ro lớn.
Khách xin lắp camera trong nhà thì có nên đồng ý không?
Khách có quyền lắp camera trong không gian mình thuê để bảo vệ tài sản của họ, với điều kiện không quay sang nhà hàng xóm hoặc khu vực chung trái nội quy. Chủ nhà thì không nên lắp camera trong căn nhà đã cho thuê, vì đó là chỗ ở của người khác.