Khi khách thuê nước ngoài bỏ đi không báo và còn nợ tiền, chủ nhà không được tự ý phá khoá vào nhà, giữ đồ hay đăng thông tin khách lên mạng. Trình tự đúng là liên lạc qua mọi kênh đã ghi trong hợp đồng, thông báo chấm dứt theo hợp đồng và Luật Nhà ở, mở cửa có người chứng kiến và lập biên bản, xử lý đồ để lại theo đúng điều đã thoả thuận, rồi dùng cọc hoặc khởi kiện dân sự để thu phần còn thiếu.
Tình huống này không phổ biến, nhưng xảy ra đủ thường để chủ nhà nào cho khách nước ngoài thuê cũng nên biết trước. Lý do khách đi có thể rất khác nhau: công ty đóng cửa, khách mất việc và không gia hạn được giấy tờ, gia đình có chuyện gấp, hoặc đơn giản là khách muốn tránh khoản nợ. Dù lý do là gì, cách chủ nhà xử lý quyết định việc chủ nhà có thu lại được nhà và tiền, hay ngược lại bị khiếu nại vì xâm phạm chỗ ở hoặc tài sản của người khác.
Trước tiên: chắc chắn khách thực sự đã đi
Khách không trả lời tin nhắn ba ngày chưa có nghĩa là khách đã bỏ đi. Có thể khách đi công tác, nằm viện, điện thoại hỏng. Vì vậy bước đầu là tìm hiểu, không phải kết luận. Liên lạc qua mọi kênh đã ghi trong hợp đồng: điện thoại, thư điện tử đã đăng ký làm kênh thông báo, người liên hệ khẩn cấp ở Việt Nam và ở nước khách, công ty nơi khách làm việc nếu biết.
Quan sát những dấu hiệu bên ngoài mà không cần vào nhà: bảo vệ toà nhà thấy khách ra vào lần cuối khi nào, hộp thư có đầy không, xe của khách còn ở bãi không, hàng xóm có thấy chuyển đồ không. Ghi lại từng cuộc liên lạc và quan sát kèm ngày giờ. Bộ ghi chép này là chứng cứ quan trọng nếu sau này phải chứng minh chủ nhà đã cố gắng liên lạc trước khi làm gì tiếp.
Nếu có dấu hiệu lo ngại cho an toàn của khách, như nghe có mùi lạ, đèn sáng nhiều ngày liền mà không ai mở cửa, khách sống một mình và có bệnh, đừng chờ. Gọi 113 hoặc 115 để lực lượng chức năng xử lý. Trong trường hợp này, việc vào nhà do cơ quan chức năng quyết định, không phải chủ nhà tự mở. Thông báo cho cơ quan đại diện của nước khách là việc cơ quan chức năng sẽ làm khi cần.
Những việc chủ nhà không được làm
Tự ý phá khoá, vào nhà khi hợp đồng còn hiệu lực. Chỗ ở của người đang thuê được pháp luật bảo vệ; Hiến pháp quy định quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, và Bộ luật Hình sự có tội xâm phạm chỗ ở của người khác. Chủ sở hữu căn nhà không đương nhiên có quyền vào khi người thuê vắng mặt.
Thay khoá, cắt điện nước để ép khách. Những biện pháp này có thể bị coi là vi phạm hợp đồng và xâm phạm quyền của người thuê, khiến chủ nhà từ người bị nợ thành người có lỗi.
Bán hoặc vứt đồ đạc của khách. Đồ đạc vẫn là tài sản của khách. Xử lý tài sản của người khác khi chưa có căn cứ là rủi ro pháp lý thật.
Đăng ảnh hộ chiếu, thông tin của khách lên mạng để bêu riếu. Việc này xâm phạm dữ liệu cá nhân, danh dự của người khác và không giúp đòi được tiền. Nó còn làm chủ nhà mất thế khi ra toà.
Tìm cách giữ khách lại ở sân bay. Tạm hoãn xuất cảnh chỉ do cơ quan có thẩm quyền quyết định theo điều kiện luật định. Chủ nhà không tự làm được, và với một khoản nợ tiền nhà thông thường, đây hiếm khi là lối đi thực tế.
Chấm dứt hợp đồng và lấy lại nhà đúng trình tự
Khi đã chắc khách bỏ đi, việc tiếp theo là chấm dứt hợp đồng cho có căn cứ, để chủ nhà được mở cửa, dọn nhà, cho người khác thuê.
- Gửi thông báo chấm dứt qua kênh thông báo chính thức trong hợp đồng, ghi rõ lý do (không trả tiền thuê, bỏ nhà), căn cứ điều khoản hợp đồng và Luật Nhà ở 2023, thời điểm chấm dứt. Luật cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt khi bên thuê không trả tiền thuê trong thời gian luật định mà không có lý do chính đáng, với điều kiện báo trước.
- Chờ hết thời gian báo trước theo luật và hợp đồng. Trong thời gian này tiếp tục liên lạc, ghi lại mọi phản hồi.
- Mời người chứng kiến khi mở cửa: tổ trưởng tổ dân phố, đại diện ban quản lý toà nhà, và tốt nhất là đề nghị công an cấp xã chứng kiến hoặc hướng dẫn. Có thể nhờ thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng.
- Lập biên bản hiện trạng: quay phim, chụp ảnh từng phòng, kiểm kê đồ đạc của khách, ghi chỉ số điện nước, tình trạng nhà so với biên bản bàn giao.
- Bảo quản đồ đạc của khách ở một chỗ riêng, đóng gói có danh sách, theo thời hạn hợp đồng quy định hoặc một thời gian hợp lý nếu hợp đồng không ghi.
- Cập nhật việc khách rời nơi tạm trú với công an cấp xã, trình bày rõ hoàn cảnh.
Trình tự này mất thời gian hơn việc thay ổ khoá ngay hôm sau, nhưng đó là cách duy nhất để chủ nhà không bị chính khách kiện ngược khi họ quay lại hoặc nhờ người đòi đồ.
Thu phần tiền còn thiếu
Bước đầu là dùng tiền cọc. Lập bảng quyết toán: tiền thuê còn nợ đến ngày chấm dứt, tiền điện nước chưa trả, chi phí sửa hư hỏng ngoài hao mòn, chi phí bảo quản đồ nếu hợp đồng có ghi. Trừ vào cọc, gửi bảng quyết toán qua kênh thông báo của khách, kèm ảnh và chứng từ. Nếu cọc còn dư, giữ phần dư để hoàn khi khách liên lạc lại; giữ luôn phần dư là tự đặt mình vào thế có lỗi.
Nếu cọc không đủ, chủ nhà có quyền khởi kiện dân sự đòi phần còn thiếu tại toà án có thẩm quyền ở Việt Nam. Với bị đơn đã ở nước ngoài, việc tống đạt giấy tờ phải qua đường tương trợ tư pháp và thường kéo dài; chi phí và thời gian có thể lớn hơn số tiền đòi. Chủ nhà nên cân nhắc thực tế, hỏi luật sư trước khi khởi kiện.
Một kênh thường hiệu quả hơn là công ty của khách. Công ty không có nghĩa vụ trả nợ thay nếu không ký hợp đồng, nhưng nhiều công ty có quy trình hỗ trợ nhân viên giải quyết nghĩa vụ trước khi rời đi, hoặc giữ liên lạc với nhân viên cũ. Thư lịch sự, có bảng quyết toán và chứng từ, đôi khi đủ để khách trả nốt.
Cơ quan đại diện của nước khách không đòi nợ thay công dân của họ. Liên hệ cơ quan đại diện phù hợp khi lo ngại về an toàn của khách, không phải để đòi tiền.
Phòng ngừa từ ngày ký: hợp đồng nào thì ít gặp chuyện
Phần lớn tình huống khó xử ở trên trở nên nhẹ hơn nhiều nếu hợp đồng đã có sẵn câu trả lời. So sánh hai cách chuẩn bị dưới đây.
| Nội dung | Hợp đồng sơ sài | Hợp đồng có chuẩn bị |
|---|---|---|
| Liên lạc | Chỉ một số điện thoại của khách | Thư điện tử làm kênh thông báo, hai người liên hệ khẩn cấp, liên hệ công ty |
| Kỳ trả tiền | Trả trước sáu tháng hoặc một năm, cọc thấp | Trả theo tháng hoặc quý, cọc vừa đủ che một kỳ và hư hỏng |
| Đồ để lại | Không ghi gì | Ghi thời hạn khách nhận lại đồ, sau đó chủ nhà được xử lý theo cách đã ghi |
| Vắng nhà dài ngày | Không ghi gì | Khách báo trước khi vắng quá một khoảng thời gian, ghi người giữ chìa khoá dự phòng |
| Chấm dứt sớm | Chỉ ghi phạt nặng | Có lý do hợp lệ, báo trước hợp lý, khách có lối ra đàng hoàng thay vì bỏ đi |
Điểm cuối cùng ít người nghĩ tới: khách bỏ đi không báo nhiều khi vì hợp đồng không cho họ một lối ra chấp nhận được. Một điều khoản chấm dứt sớm hợp lý thường làm giảm số khách bỏ đi lặng lẽ.
Khi khách liên lạc lại sau khi đã rời đi
Không hiếm trường hợp vài tuần sau khách liên lạc lại, xin lỗi, giải thích, đề nghị trả nốt tiền hoặc nhờ người lấy đồ. Đây là kết cục tốt nhất cho cả hai, và chủ nhà nên giữ cửa mở cho nó bằng cách đã làm đúng trình tự ngay từ đầu. Một chủ nhà đã giữ đồ cẩn thận, có biên bản rõ ràng, có bảng quyết toán minh bạch sẽ dễ thoả thuận hơn nhiều so với người đã vứt đồ và đăng bài trên mạng.
Khi khách nhờ người khác đến lấy đồ, yêu cầu văn bản uỷ quyền có chữ ký của khách, đối chiếu giấy tờ người nhận, lập biên bản giao đồ theo danh sách đã kiểm kê. Khi khách trả tiền, gửi xác nhận đã nhận và biên bản thanh lý hợp đồng, đóng hồ sơ.
Sau mỗi lần như vậy, chủ nhà nên xem lại hợp đồng mẫu của mình: điều khoản nào đã giúp, điều khoản nào còn thiếu. Kinh nghiệm từ một khách khó là thứ giúp hợp đồng với mười khách sau chặt hơn mà vẫn công bằng.
Một ví dụ giả định: từ tin nhắn cuối đến ngày cho thuê lại
Ví dụ giả định: anh Tâm cho một khách nước ngoài thuê nhà phố trong hẻm, tiền thuê trả hằng tháng, cọc hai tháng. Tháng thứ bảy, khách không trả tiền đúng hạn, tin nhắn không có hồi âm. Anh ghi lại ngày nhắn, gửi thư điện tử theo địa chỉ trong hợp đồng, gọi người liên hệ khẩn cấp ở Việt Nam thì được biết khách mất việc và có thể đã về nước.
Anh hỏi bảo vệ đầu hẻm và hàng xóm: khách chuyển một số vali đi từ mười ngày trước, xe máy vẫn để trong nhà. Anh không mở cửa ngay, mà gửi thông báo chấm dứt hợp đồng qua thư điện tử, nêu điều khoản vi phạm, thời điểm chấm dứt sau thời gian báo trước, và đề nghị khách cho biết cách xử lý đồ. Hết thời gian báo trước vẫn không có hồi âm, anh mời tổ trưởng tổ dân phố và báo công an cấp xã, cùng mở cửa, quay phim, kiểm kê, lập biên bản có chữ ký người chứng kiến.
Đồ đạc của khách được đóng thùng, ghi danh sách, cất ở phòng kho. Anh lập bảng quyết toán: tiền thuê nợ đến ngày chấm dứt, tiền điện nước, chi phí sửa một cánh cửa hỏng; trừ vào cọc vẫn còn thiếu một phần nhỏ. Anh gửi bảng qua thư điện tử. Hai tháng sau, khách trả lời, xin lỗi, nhờ một người bạn đến lấy xe và đồ với giấy uỷ quyền, chuyển nốt phần còn thiếu. Căn nhà được cho thuê lại từ tháng thứ mười. Không có buổi nào phải ra toà, vì mỗi bước đều có giấy.
Câu hỏi thường gặp
Khách để lại chìa khoá trong hộp thư và nhắn báo đã rời đi thì chủ nhà có được vào nhà ngay không?
Tin nhắn như vậy có thể coi là khách tự trả nhà, nhưng chủ nhà nên trả lời xác nhận qua kênh thông báo trong hợp đồng, và vẫn mời người chứng kiến khi vào kiểm nhà, chụp ảnh, kiểm kê đồ. Giữ lại tin nhắn của khách làm chứng cứ.
Đồ khách để lại có giá trị thì chủ nhà có được giữ để trừ nợ không?
Không được tự ý giữ hay bán đồ để trừ nợ khi chưa có thoả thuận hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Chủ nhà bảo quản đồ, thông báo cho khách, và nếu muốn dùng tài sản đó để thu nợ thì phải qua thoả thuận với khách hoặc qua toà án.
Khách bỏ đi mà công ty của khách vẫn còn hoạt động ở Việt Nam thì có kiện công ty được không?
Chỉ khi công ty là một bên của hợp đồng thuê hoặc đã cam kết bảo lãnh bằng văn bản. Nếu khách tự ký, công ty không có nghĩa vụ pháp lý trả thay, dù có thể hỗ trợ liên lạc. Đây là lý do nên cân nhắc để công ty đứng tên khi khách được công ty bố trí nhà.
Có nên báo công an khi khách nước ngoài bỏ đi không trả tiền nhà không?
Nợ tiền thuê thường là tranh chấp dân sự, không phải vụ việc hình sự. Chủ nhà vẫn cần cập nhật với công an cấp xã việc khách đã rời nơi tạm trú, và trình báo nếu có dấu hiệu khác như mất tài sản của chủ nhà, hư hỏng cố ý, hay lo ngại cho an toàn của khách.
Thời gian giữ đồ của khách là bao lâu thì hợp lý?
Nếu hợp đồng đã ghi thời hạn, theo thời hạn đó. Nếu không ghi, chủ nhà nên thông báo một thời hạn hợp lý bằng văn bản qua kênh của khách và người liên hệ khẩn cấp, giữ bằng chứng đã thông báo, và hỏi luật sư trước khi xử lý đồ có giá trị.
Khách nợ tiền nhưng đang nằm viện thì chủ nhà nên làm gì?
Trường hợp này không còn là khách bỏ đi. Chủ nhà nên liên lạc với khách hoặc người thân, thoả thuận lại thời hạn trả, và giữ nguyên nhà cho khách. Nếu khách không còn khả năng tiếp tục thuê, thương lượng chấm dứt hợp đồng theo cách nhẹ nhàng nhất cho cả hai.